.webp)
Nemovitosti zaujímají v majetku zámožných rodin zvláštní postavení. Často jsou drženy déle a s větší emocionální vazbou než kterákoli jiná třída aktiv. Otázka, zda jsou skutečně investicí, závazkem, nebo součástí rodinné identity, přitom zásadně ovlivňuje, jak by k nim měla rodina přistupovat.
Mezi rodinami v České republice i ve světě platí téměř univerzální pravidlo, že nemovitosti tvoří významnou část majetku. Globální studie ukazují, že u rodin s vysokým majetkem představují přímé nemovitostní investice průměrně patnáct až dvacet procent celkového portfolia, přičemž tento podíl je vyšší v Evropě než v Severní Americe (Knight Frank, 2024). U českých podnikatelských rodin bývá tento podíl ještě vyšší, protože nemovitosti často vznikly historicky jako vedlejší produkt podnikání, dědictví, nebo cíleného přesunu zisku do hmotných aktiv.
Z investičního hlediska je třeba mezi nemovitostmi rozlišovat. Komerční nemovitost s dlouhodobým nájemcem a indexací nájemného je něco jiného než byt v Praze, který je pronajímán na krátkodobé pobyty, a obojí je něco zcela jiného než rodinné sídlo, vinice na jižní Moravě nebo lovecký zámeček ve Vysočině. První kategorie je investice s měřitelným výnosem a tržní cenou. Druhá je hybrid mezi investicí a životním stylem. Třetí je téměř výhradně součástí identity rodiny.
Problém nastává tehdy, když rodina o všech těchto nemovitostech přemýšlí stejným způsobem. Sídlo, které generuje pouze náklady ve výši několika milionů ročně, není investice. Je to spotřeba, která může být pro rodinu plně oprávněná, protože nese hodnotu vzpomínek, prestiže a sociální kontinuity, ale jako investiční pozici je třeba ji vykazovat odděleně. V opačném případě dochází k systematickému nadhodnocování celkové výnosnosti portfolia a podhodnocování skutečné spotřebitelské zátěže rodiny (Spaenjers & Spiegel, 2015).
Druhá pozoruhodná vlastnost nemovitostí v rodinném majetku spočívá v jejich likviditě. Zatímco akciové portfolio lze ve většině situací zlikvidovat během několika dní, prodej kvalitní nemovitosti za rozumnou cenu trvá měsíce a v méně příznivém tržním prostředí i roky. Tato nelikvidita je často podceňována, dokud nenastane situace vyžadující rychlé uvolnění kapitálu, ať už v důsledku investiční příležitosti, daňové povinnosti, nebo rozpadu vztahů v rodině. Z tohoto důvodu je vhodné při alokaci uvažovat o nemovitostech v jiném časovém rámci než o likvidních aktivech.
Stejně tak je nutné správně oceňovat skryté náklady vlastnictví. Údržba historických objektů, daň z nemovitosti, pojištění, správa nájemních vztahů, právní spory s nájemci a periodické rekonstrukce mohou ze zdánlivě výnosné nemovitosti udělat aktivum, které ekonomicky vydělá méně než státní dluhopisy. Studie z evropského trhu ukazují, že čistý dlouhodobý reálný výnos z prémiových rezidenčních nemovitostí v hlavních metropolích činí přibližně tři až čtyři procenta ročně, což je výrazně méně, než kolik bývá běžně vnímáno (Jordà et al., 2019).
Při strukturování nemovitostního portfolia je proto vhodné držet se několika zásad. První z nich je oddělení provozních a osobních nemovitostí v evidenci i v reportingu. Sídlo, byt pro syna na studiích a chalupa nemají být vykazovány jako součást investičního portfolia. Druhou zásadou je pravidelné přeoceňování. Tržní hodnota nemovitosti se v čase mění a portfolio, které není přeceňováno alespoň jednou za dva roky, nedává realistický obraz o majetku. Třetí zásadou je strukturní oddělení vlastnictví, tedy držení jednotlivých nemovitostí v samostatných právních entitách, což usnadňuje budoucí prodej, dědění nebo rozdělení mezi sourozence.
Specifickou kapitolou je vztah rodiny k nemovitostem, které mají historickou nebo emocionální hodnotu. Rodinné sídlo, které postavil dědeček, nebo vinice, kterou si zakladatel pořídil po prodeji firmy, plní jinou funkci než finanční aktivum. Tyto nemovitosti by měly být v rodinném plánování posuzovány samostatně, často s odpovědí na otázku, jestli další generace má o jejich udržení skutečný zájem, nebo zda jsou pouze předmětem nevyřčeného očekávání zakladatele. Mnoho rodinných konfliktů vzniká právě v okamžiku, kdy se ukáže, že emocionální majetek jedné generace je pro tu další ekonomickou zátěží, kterou by raději neměla.
Z pohledu family office má proto dávat smysl vést o nemovitostech samostatnou evidenci s kategorizací podle účelu, výnosnosti a emocionální vazby. Tato kategorizace umožňuje racionálně rozhodovat, které nemovitosti rozšiřovat, které profesionalizovat formou pronájmu, které prodat a které vědomě držet jako součást rodinné identity, byť bez ekonomické návratnosti.
Pokud uvažujete o přehodnocení role nemovitostí ve vašem majetku, je vhodné začít otázkou nikoli kolik je nemovitost na dnešním trhu, ale jakou roli má v dlouhodobé strategii rodiny. Odpověď na tuto otázku často mění pohled na celé portfolio.
Seznam zdrojů
